Hur man gör en överlåtelsebesiktning till ett bra pris
Ska du köpa eller sälja bostad? Ta reda på vad en överlåtelsebesiktning kostar här på sidan. Du kan även välja att inhämta 3 gratis och icke bindande offerter från certifierade besiktningsmän.
Att köpa bostad är en av livets största investeringar, och en överlåtelsebesiktning är ett viktigt steg för att undvika obehagliga överraskningar. Priserna för en överlåtelsebesiktning varierar vanligtvis mellan 8 000 kr och 15 000 kr beroende på husets storlek, ålder och geografiskt läge.
Många husköpare tvekar inför denna kostnad, men en grundlig besiktning kan avslöja dolda fel som skulle kunna kosta hundratusentals kronor att åtgärda. När du begär offert från olika besiktningsföretag är det viktigt att jämföra vad som faktiskt ingår i priset, inte bara den angivna summan.
Du bör även vara medveten om att det finns olika typer av besiktningar att välja mellan. En standardbesiktning täcker de flesta synliga fel, medan en utökad besiktning med teknisk undersökning kan ge dig ännu större trygghet vid ditt bostadsköp.
Priset för en överlåtelsebesiktning varierar beroende på flera faktorer som husets storlek, ålder och skick. En grundlig besiktning är en viktig investering för att undvika obehagliga överraskningar efter bostadsköpet.
Prisintervall och genomsnittlig kostnad
Priserna för en överlåtelsebesiktning i Sverige ligger vanligtvis mellan 8 000 och 15 000 kronor inklusive moms. För ett standardhus på cirka 120-150 kvadratmeter är genomsnittskostnaden omkring 10 000 kronor.
Mindre bostäder som radhus kan kosta från 7 000 kronor, medan större villor eller äldre hus med komplexa konstruktioner kan kosta uppemot 20 000 kronor att besiktiga.
De flesta besiktningsföretag erbjuder olika paket där grundbesiktningen kan kompletteras med tilläggstjänster som fuktmätning, radonmätning och energideklaration.
Kostnaden kan kännas hög, men jämfört med potentiella reparationskostnader för oupptäckta fel är det en välinvesterad summa.
Faktorer som påverkar priset på en husbesiktning
Bostadens storlek och typ: Större bostäder kräver mer tid att besiktiga och kostar därför mer. En villa kostar generellt mer än ett radhus eller kedjehus.
Byggnadens ålder: Äldre hus kräver ofta mer noggrann besiktning då de kan ha fler potentiella problem och är byggda enligt andra standarder.
Geografiskt läge: Besiktningskostnaden kan variera mellan olika regioner. I storstadsområden tenderar priserna att vara något högre.
Besiktningens omfattning: Standardbesiktning är billigast medan tillval som fuktmätning, radonmätning eller kontroll av eldstäder ökar priset.
Marknadens efterfrågan: Under högsäsong för bostadsaffärer kan priserna vara högre på grund av ökad efterfrågan.
Jämförelse mellan olika leverantörer
När du jämför olika besiktningsföretag bör du inte bara titta på priset utan även på vad som ingår i besiktningen.
Besiktningstyp
Prisintervall
Vanliga ingående moment
Basbesiktning
8 000-12 000 kr
Kontroll av grund, stomme, vind, fasad
Utökad besiktning
12 000-18 000 kr
Bas + fuktmätning, ventilationskontroll
Premiumbesiktning
15 000-25 000 kr
Utökad + radonmätning, termografering
Be alltid om offert från flera olika företag. Prisskillnader på 2 000-3 000 kronor för samma tjänst är inte ovanligt.
Kontrollera att besiktningsmannen är certifierad och har ansvarsförsäkring. Detta är viktigt för din trygghet om fel skulle missas.
Du kan ofta få rabatt om du beställer flera tjänster samtidigt, som överlåtelsebesiktning och energideklaration.
Att inhämta en offert innan du bokar en överlåtelsebesiktning är ett viktigt steg för att säkerställa rätt pris och tjänst för dina behov. En väl specificerad offert ger dig möjlighet att jämföra olika besiktningsföretag och förstå exakt vad du betalar för.
Hur du får en offert på husbesiktning
Du kan enkelt begära offert på överlåtelsebesiktning via flera kanaler. De flesta besiktningsföretag erbjuder kostnadsfria offerter genom sina webbplatser där du fyller i grundläggande information om fastigheten.
Vanlig information som efterfrågas:
Fastighetens storlek (kvm)
Byggnadsår
Adress
Fastighetstyp (villa, radhus, etc.)
Önskat datum för besiktning
Telefonkontakt är också ett effektivt alternativ där du kan diskutera dina specifika behov direkt med en besiktningsman. Detta ger möjlighet till personlig rådgivning om vilken besiktningstyp som passar bäst.
Jämför alltid offerter från 2-3 olika företag för att säkerställa ett rimligt pris och hög kvalitet på tjänsten.
Vad som ingår i offerten
En komplett offert för överlåtelsebesiktning bör tydligt specificera vad som ingår i priset och vilka moment som utförs.
Följande punkter ska framgå i offerten:
Totalbelopp inklusive moms
Besiktningens omfattning
Vilka byggnadsdelar som ingår/inte ingår
Eventuella tilläggstjänster och deras priser
Tidsåtgång för besiktningen
Format och leveranstid för slutrapporten
Var uppmärksam på om fuktmätning i våtrum, vindsutrymmen eller krypgrund ingår i grundpriset. Dessa moment kan ibland tillkomma som tilläggstjänster.
Kontrollera även om återbesök ingår ifall brister upptäcks som behöver åtgärdas. En transparent offert ska också ange besiktningsmannens kvalifikationer och eventuell ansvars- och försäkringstäckning.
Att hitta prisvärd husbesiktning handlar om att balansera kvalitet och kostnad. Med rätt strategi kan du få en professionell besiktning utan att betala mer än nödvändigt.
Hur du hittar en prisvärd besiktningsman
Börja med att söka efter certifierade besiktningsmän i ditt område. Certifiering från SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller RISE säkerställer att besiktningsmannen följer branschstandard.
Kontakta vänner och familj som nyligen köpt bostad för rekommendationer. Deras erfarenheter kan hjälpa dig undvika kostsamma misstag.
Undersök besiktningsmannens erfarenhet av just den typ av hus du planerar att köpa. En specialist kan upptäcka problem som en generalist kanske missar, vilket sparar pengar i längden.
Kontrollera alltid vad som ingår i priset:
Grundbesiktning
Tilläggsbesiktningar (fukt, el, VVS)
Återbesök
Försäkring
Många besiktningsmän erbjuder paketerbjudanden som kan vara mer ekonomiska än att köpa tjänsterna separat.
Vikten av att jämföra offerter
Begär offerter från minst tre olika besiktningsföretag. Var tydlig med husets storlek, ålder och skick för att få jämförbara prisuppgifter.
När du jämför offerter, titta inte bara på slutpriset. Granska noggrant vad som ingår i varje offert eftersom omfattningen kan variera avsevärt mellan olika besiktningsmän.
Jämför dessa faktorer:
Faktor
Betydelse
Pris
Total kostnad inkl. moms
Omfattning
Vilka delar av huset ingår
Tilläggsbesiktningar
Kostnad för eventuella tillägg
Tidplan
Hur snabbt besiktningen kan utföras
Be om referenser från tidigare kunder för att säkerställa att billiga alternativ inte kompromissar med kvaliteten. Ett lägre pris kan ibland innebära en mindre grundlig besiktning.
Kom ihåg att förhandla. Många besiktningsmän är villiga att justera sina priser för att vinna din affär, särskilt under lågsäsong eller om du kan vara flexibel med datum.
En överlåtelsebesiktning följer standardiserade processer för att ge en tydlig bild av fastighetens skick. Besiktningens omfattning kan anpassas efter dina specifika behov genom olika tilläggstjänster.
Standardmoment i en besiktning
Vid en överlåtelsebesiktning undersöker besiktningsmannen husets alla tillgängliga och synliga ytor. Detta inkluderar tak, fasad, grund, krypgrund och vind.
Besiktningsmannen granskar även husets invändiga ytor som golv, väggar och tak för att upptäcka eventuella fuktskador eller andra brister.
Installationer som vatten, avlopp, ventilation och el får en okulär bedömning av funktion och skick. Notera att detta inte ersätter en specifik fackmannamässig kontroll av dessa system.
Efter genomförd besiktning får du ett detaljerat protokoll som redovisar samtliga observationer och eventuella riskkonstruktioner. Protokollet innehåller ofta fotografier som dokumenterar observationerna.
Möjliga tilläggstjänster
För en mer komplett undersökning kan du komplettera med flera viktiga tilläggstjänster. Radonmätning är ett vanligt tillägg, särskilt i områden med känd radonrisk.
Fuktmätning i badrum och andra våtutrymmen ger en djupare analys av eventuella fuktproblem under ytskikten med hjälp av professionell mätutrustning.
Energideklaration kan ofta kombineras med besiktningen och ger en bild av husets energiförbrukning och förbättringspotential.
För äldre fastigheter är provtryckning av skorsten ett värdefullt tillägg om du planerar att använda öppen spis eller kamin.
Drone-inspektion erbjuds av vissa besiktningsföretag för noggrann kontroll av tak och andra svåråtkomliga områden utan behov av stegar eller ställningar.
Hur påverkar bostadens typ priset på besiktningen?
Priserna för överlåtelsebesiktningar varierar beroende på vilken typ av bostad som ska besiktigas. Bostadens storlek, ålder och skick spelar också en avgörande roll för den slutliga kostnaden.
Villa, fritidshus och bostadsrätt
Villor är generellt dyrare att besiktiga än bostadsrätter eftersom hela fastigheten ingår. En överlåtelsebesiktning av en villa kostar vanligtvis mellan 9 000-15 000 kr beroende på storlek och omfattning.
Fritidshus besiktigas enligt samma principer som villor, men priset kan påverkas av läget. Om besiktningsmannen behöver resa långt kan resekostnader tillkomma.
För bostadsrätter är priset oftast lägre eftersom gemensamma utrymmen och byggnadens yttre delar inte ingår i besiktningen. En lägenhet kostar typiskt mellan 5 000-9 000 kr att besiktiga.
Kom ihåg att en bostadsrättsbesiktning fokuserar främst på lägenhetens inre delar som du som ägare ansvarar för.
Storlekens och skickets betydelse
Bostadens storlek påverkar direkt besiktningspriset. Större bostäder tar längre tid att undersöka och kostar därför mer. Många besiktningsföretag har prisklasser baserade på bostadens kvadratmeter:
Mindre än 100 kvm: cirka 8 000-10 000 kr
100-150 kvm: cirka 10 000-12 000 kr
Större än 150 kvm: 12 000 kr och uppåt
Bostadens skick och ålder spelar också stor roll. Äldre hus med många potentiella problemområden kräver mer noggrann genomgång.
En bostad i dåligt skick med synliga problem kan ta längre tid att besiktiga och dokumentera, vilket kan höja priset. Vissa besiktningsföretag tar extra betalt för tilläggsundersökningar om de upptäcker områden som kräver fördjupad analys.
Vid ett bostadsköp uppstår frågan om vem som ska stå för kostnaden för överlåtelsebesiktningen. Ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare varierar, och olika praxis förekommer på den svenska bostadsmarknaden.
Säljarens kontra köparens ansvar
Traditionellt är det köparen som bekostar överlåtelsebesiktningen eftersom denna främst skyddar köparens intressen. När du som köpare beställer en besiktning får du värdefull information om fastighetens skick och eventuella brister.
Säljaren kan dock välja att själv bekosta en besiktning före försäljningen. Detta kallas för en så kallad säljklausul eller säljarbesiktning. Fördelarna för säljaren är flera: det ger transparens, kan påskynda försäljningsprocessen och minskar risken för framtida tvister.
Om du som säljare bekostar besiktningen kan det öka förtroendet hos potentiella köpare. De ser att du inte har något att dölja. Dessutom kan du som säljare åtgärda eventuella fel innan försäljningen.
Vanliga rutiner på den svenska bostadsmarknaden
På den svenska bostadsmarknaden har det blivit allt vanligare att säljaren bekostar överlåtelsebesiktningen. Denna trend har ökat markant under de senaste åren.
I storstadsregionerna som Stockholm, Göteborg och Malmö är det nästan standard att besiktningen ingår i försäljningsprocessen och bekostas av säljaren. På mindre orter kan praxis variera mer.
Mäklarens roll är ofta att rekommendera lämpligt tillvägagångssätt. Många mäklare samarbetar med specifika besiktningsföretag och kan förmedla kontakten.
Du kan alltid förhandla om vem som ska betala för besiktningen. I en köpares marknad kan du som köpare ha bättre förutsättningar att begära att säljaren står för kostnaden.
Oavsett vem som betalar är det viktigt att besiktningen utförs av en certifierad och oberoende besiktningsman för att säkerställa kvalitet och opartiskhet.
Att göra en överlåtelsebesiktning vid rätt tidpunkt är avgörande för en trygg bostadsaffär. Tajmingen påverkar dina förhandlingsmöjligheter och kan skydda dig från framtida tvister.
Optimal tajming vid bostadsköp
Den bästa tidpunkten att beställa en överlåtelsebesiktning är direkt efter att du har lagt ett bud som accepterats, men innan köpekontraktet undertecknas. Detta ger dig möjlighet att omförhandla priset eller villkoren om besiktningen skulle visa på allvarliga fel.
Många mäklare rekommenderar att du skriver in ett besiktningsvillkor i köpekontraktet. Detta villkor ger dig rätt att frånträda köpet om besiktningen visar på allvarliga fel som du inte kan acceptera.
Boka besiktningen minst 5-7 arbetsdagar före kontraktsskrivningen. Detta ger besiktningsmannen tillräckligt med tid att genomföra inspektionen och förbereda rapporten.
Tänk på att populära besiktningsmän kan ha fullbokade kalendrar, särskilt under vår och höst när bostadsmarknaden är som mest aktiv.
Konsekvenser av att avstå besiktning
Att hoppa över en överlåtelsebesiktning kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser. Som köpare har du undersökningsplikt enligt lag, vilket innebär att du ansvarar för att upptäcka fel som kunde ha hittats vid en noggrann undersökning.
Om du upptäcker fel efter köpet som borde ha upptäckts vid en besiktning, kan du sällan kräva ersättning från säljaren. Kostnaden för reparationer kan då bli betydligt högre än priset för en besiktning.
Utan besiktningsprotokoll försvåras även möjligheten att bevisa dolda fel som säljaren borde ha upplyst om. Detta kan försvaga din position vid en eventuell tvist.
Även banker och försäkringsbolag kan ställa krav på besiktning för att bevilja bolån eller teckna försäkringar med fullgott skydd.
En prisvärd husbesiktning följer en strukturerad process som säkerställer att du får en grundlig genomgång av fastigheten utan onödiga kostnader. Besiktningsmannen undersöker noggrant huset för att identifiera eventuella fel och brister.
Steg-för-steg genomgång av besiktningsprocessen
Besiktningen börjar med att besiktningsmannen genomför en okulär inspektion av fastighetens exteriör. Detta omfattar tak, fasad, grund, dränering och andra utvändiga komponenter.
Därefter fortsätter inspektionen inomhus där varje rum granskas systematiskt. Besiktningsmannen undersöker golv, väggar, tak, fönster och dörrar för att upptäcka eventuella skador eller slitage.
Särskild uppmärksamhet ägnas åt våtutrymmen där fuktmätningar utförs för att identifiera eventuella fuktskador. Kök och badrum inspekteras noggrant eftersom dessa områden ofta har högre risk för problem.
Besiktningsmannen kontrollerar även husets tekniska system som el, VVS och ventilation. Dokumentation av iakttagelser sker löpande, ofta med fotografier som stöd för den slutliga rapporten.
Vad händer efter besiktningen?
Efter genomförd besiktning sammanställer besiktningsmannen en detaljerad rapport. Denna rapport innehåller alla observationer, inklusive både akuta brister och mindre allvarliga anmärkningar.
Du får normalt rapporten inom 2-5 arbetsdagar. Den innehåller tydliga beskrivningar av upptäckta fel, ofta kategoriserade efter allvarlighetsgrad. Fotodokumentation inkluderas för att illustrera observationerna.
Många besiktningsmän erbjuder en genomgång av rapporten, antingen via telefon eller på plats. Detta ger dig möjlighet att ställa frågor och få förtydliganden om rapportens innehåll.
Rapporten kan användas som underlag vid prisförhandlingar med säljaren. Den fungerar också som dokumentation för framtida åtgärder och kan vara värdefull vid eventuella försäkringsärenden.
Vid en överlåtelsebesiktning tillkommer ofta kostnader utöver grundpriset. Dessa kan variera beroende på besiktningsföretagets prissättning och fastighetens specifika förutsättningar.
Tilläggstjänster och deras kostnad
Besiktningsföretag erbjuder vanligtvis flera tilläggstjänster som kan komplettera en standardbesiktning. Fuktmätning i badrum kostar ofta 1 500-3 000 kr extra och ger en djupare analys av fuktskador.
Radonmätning, som tar cirka tre månader att genomföra, kostar mellan 1 500-2 500 kr. Denna mätning är särskilt viktig i områden med känd radonproblematik.
Energideklaration, ett lagkrav vid försäljning, kostar vanligtvis 3 000-6 000 kr beroende på bostadens storlek. Många besiktningsföretag erbjuder paketpris om du kombinerar flera tjänster.
Vanliga tilläggstjänster:
Provtryckning av skorsten: 1 000-2 000 kr
Krypgrundsbesiktning: 1 500-3 000 kr
Kontroll av vatten och avlopp: 2 000-4 000 kr
Resekostnader och andra avgifter
Besiktningsföretag tar ofta ut resekostnader om fastigheten ligger utanför deras normala verksamhetsområde. Kilometerkostnaden varierar mellan 25-50 kr per mil och beräknas från besiktningsmannens utgångspunkt.
Tänk på att vissa företag har en fast startavgift på 500-1 000 kr utöver grundpriset. Detta framgår inte alltid tydligt i marknadsföringen.
Om besiktningen kräver specialutrustning eller tar längre tid än beräknat kan timpriset på 800-1 200 kr tillkomma. Fråga alltid om det finns dolda kostnader när du begär offert.
Tips för att sänka kostnaden på överlåtelsebesiktning
Att jämföra priser mellan olika besiktningsföretag är det mest effektiva sättet att spara pengar. Ta tid att kontakta minst tre olika företag och be om skriftliga offerter för att kunna göra en rättvis jämförelse.
Överväg att boka besiktning under lågsäsong. Många besiktningsföretag har lägre priser under vinterhalvåret när efterfrågan är mindre, vilket kan ge dig en betydande rabatt.
Samordna med grannar eller vänner som också planerar att besikta sina hus. Flera besiktningar i samma område samma dag kan ofta ge grupprabatt eftersom besiktningsmannen sparar tid och resekostnader.
Fråga om det finns någon prisreduktion om du själv förbereder huset för besiktning. Genom att säkerställa att alla utrymmen är tillgängliga och att exempelvis krypgrunder är upplåsta kan du ibland förhandla fram ett lägre pris.
Vissa besiktningsföretag erbjuder paketpriser om du kombinerar flera tjänster. Om du behöver både överlåtelsebesiktning och energideklaration kan det vara förmånligt att beställa båda från samma företag.
Var uppmärksam på vad som faktiskt ingår i besiktningen. En billigare besiktning kanske utelämnar viktiga moment som senare kan bli kostsamma. Fokusera på att få värde för pengarna snarare än lägsta möjliga pris.
Om du är medlem i vissa intresseorganisationer som villaägarna eller facket, kan du ofta få medlemsrabatter på besiktningstjänster. Kontrollera alltid om dina medlemskap ger förmåner.
